Mallintaminen ja uudenlainen hankesuunnittelu helpottavat asunto-osakeyhtiöiden korjaushankkeiden läpivientiä

16.12.2013
Tekesin Rakennettu ympäristö -ohjelman korjausrakentamisen aktivoinnissa haetaan uusia malleja ja palveluja asunto-osakeyhtiöiden peruskorjauksiin. Asunto-osakeyhtiöiden hankintamalleja kehittävät Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy sekä suunnittelutoimisto Pen & Hammer yhteistyössä Isännöitsijätoimisto Aimo Astala Oy:n kanssa.

Tekesin korjausrakentamisen aktivointiin liittyneissä haastatteluissa alan toimijat ovat nostaneet suurimmaksi haasteeksi asunto-osakeyhtiöiden hankkeet. Hankkeen aktivaattorin Vison Alliance Partners Oy:n Jani Saarisen mukaan asunto-osakeyhtiöt ovat ammattilaisten markkinoilla usein muita heikommassa asemassa osaamisensa ja asemansa takia. Saarisen mukaan haastetta lisäävät lähiöiden kasvava korjaustarve ja isännöitsijöiden osaamispuute.

Asunto-osakeyhtiöiden hankkeiden läpiviennin haastetta kasvattaa yhtiöiden asema ”kertatilaajina”. Niillä ei useinkaan ole rakentamiseen ryhtyvältä vaadittavaa osaamista eikä ammattitaitoa. Toisaalta asunto-osakeyhtiöissä ei tunneta eikä osata soveltaa alan melko jäykkiä ja usein vastakkainasetteluun johtavia urakka- ja sopimusmalleja. Tulevaisuudessa tätä ammattitaitoa voisivat Saarisen mukaan tarjota korjausrakentamishankkeisiin erikoistuvat Isännöitsijätoimistot.

Pohjaviemäreistä pilvipalveluihin

As. Oy Torkkelinmäellä on käynnistänyt yhtiönsä linjasaneerauksen suunnittelun Valvontakonsulttien vetämänä. Suunnittelussa hyödynnetään 3D-mallinnusta hankkeen visualisoinnin ja päätöksenteon tukena. Yhtiön isännöitsijä Antti Elonen pitää visualisointia ehdottomasti kannatettavana ratkaisuna. Malli helpottaa ymmärtämään ja auttaa kommunikoimaan suunnitelmaa tilaajan, isännöitsijän ja palveluntuottajien kesken.

”Piirustuksista, laserkeilauksesta ja hormikartoituksesta yhdistetty ajantasainen 3D-malli kokoaa tiedon yhteen ja mahdollistaa hankkeen suunnittelun kokonaisuutena. Mallintaminen auttaa erityisesti hankesuunnittelussa kokonaisratkaisujen vertailussa. Samalla se tarjoaa ylivoimaisen avun ratkaisujen vertailuihin, kuvaamiseen ja päätöksentekoon”, kertoo Valvontakonsulttien hankekehitystä johtava Juuso Hämäläinen. Mallintaminen kasvattaa Hämäläisen mukaan kustannuksia vain n. 5 % perinteiseen 2D-ajantasakuvien laatimiseen verrattuna.

Vastaavaa mallintamista hyödynnetään myös toisessa As. Oy Meritullinkadun hankkeessa, missä 1887 rakennettu arvokiinteistö suunnittelee yhtä aikaa linjasaneerausta sekä hissi- ja ullakkorakentamista. Tässä hankkeessa mallintaminen osoittautuu Hämäläisen mukaan ylivoimaiseksi nimenomaan monimutkaisen rakennuksen mahdollistamien erilaisten ratkaisujen vertailussa ja visualisoinnissa.

Meritullinkadun integroitu toteutus

Meritullinkadun hankkeessa sovelletaan myös jo ammattilaisten testaamaa integroitua toteutusmallia (IPT). Mallissa valitaan kaikki tärkeimmät toimijat mukaan mahdollisimman varhaisessa vaiheessa, jaetaan riskit ja hyödyt kaikkien osapuolten kesken ja vahvistetaan yhteistoiminta sitä tukevalla sopimuksella ja kaupallisella mallilla. Riskien jakaminen ja mahdollisuus yhteiseen palkitsemiseen kannustaa sopimusosapuolet aitoon yhteistoimintaan.

Valvontakonsulttien vetämässä hankkeessa on mukana Isännöitsijätoimisto Aimo Astala Oy, joka kehittää samalla myös omaa osaamistaan peruskorjaushankkeiden läpiviennissä. 

Hankesuunnittelua palveluna

Kolmannessa asunto-osakeyhtiöiden peruskorjaushankkeiden toteutuksiin liittyvässä projektissa kehitetään hankesuunnittelua suunnittelutoimisto Pen & Hammerin toimesta. Pen & Hammerin toimitusjohtaja Martin Nystenin mukaan hankesuunnittelu on tyypillisesti hankkeiden heikoin lenkki. Hankkeiden tärkein vaihe hankitaan usein halvimmalla hinnalla eikä suunnittelussa paneuduta tilaajan tavoitteisiin eikä vaihtoehtoisiin ratkaisuihin.

Nystenin johtama yhtiö kehittää hankesuunnittelusta palvelua asunto-osakeyhtiöiden suunnittelua ja päätöksentekoa tukevaksi prosessiksi. Parempaan hankesuunnitteluun päästään, kun prosessissa johdetaan tilaajan hankkeelle asettavat tavoitteet ja käytetään niitä projektin johtamisessa sekä tuotetaan ratkaisuvaihtoehdot ja vaihtoehtoiset toteutusmallit vaikutuksineen yhtiön päätettäväksi.

Pen & Hammer hakee parhaillaan projektilleen kumppaniksi isännöitsijätoimistoa, joka voisi soveltaa palvelua omassa liiketoiminnassaan todellisessa peruskorjaushankkeessa.

Tekesin syksyllä 2013 käynnistämä korjausrakentamisen aktivointi etenee yhdeksän tilaajaorganisaation yhteisenä ryhmähankkeena. Tavoitteena on luoda korjausrakentamisen valtavasta kehittämispotentiaalista uutta liiketoimintaa.

”Teemaan haetaan edelleen lisää kehittämishakuisia tilaajia ja kokonaisuutta laajennetaan alan toimijoiden ja näitä edustavien järjestöjen kanssa järjestettävissä yhteisissä tilaisuuksissa”, kertoo Sampsa Nissinen Tekesistä.

Aktivoinnin päätyttyä tulokset jalkautetaan kiinteistö- ja rakennusalan käytännöiksi ja ohjeiksi alan järjestöjen kautta. Hanke kestää vuoden 2014 loppuun.

Lisätietoja

Juuso Hämäläinen, Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy, puh. 044 7799 201, juuso.hamalainen(at)valvontakonsultit.fi
Martin Nystén, toimitusjohtaja, Pen & Hammer, puh. 040 534 6464, martin.nysten(at)penandhammer.com
Sampsa Nissinen, Tekes, Rakennettu ympäristö ohjelman päällikkö puh. 029 50 55687, sampsa.nissinen(at)tekes.fi
Jani Saarinen, Vison Alliance Partners, puh. 0400 625 670, jani.saarinen(at)vison.fi

comments powered by Disqus